Az elmúlt évtizedben a magyarországi ingatlanárak jelentős változásokon mentek keresztül: voltak időszakok, amikor szinte évente két számjegyű áremelkedés zajlott, és voltak hónapok, amikor a piac lélegzetvételnyi szünetet tartott. De mi áll a háttérben? Hogyan jutottunk el oda, hogy egy budapesti garzon ma annyiba kerül, mint tíz éve egy családi ház kerttel? Cikkünkben részletesen bemutatjuk az ingatlanárak változását, az árnövekedés mozgatórugóit és az esetleges korrekciók hátterét.
Újraindul a gépezet – 2014–2016: a válság után ébredező piac
2014 körül kezdett újra erőre kapni a magyar ingatlanpiac, miután a 2008-as gazdasági világválság és az azt követő évek pangása lenyomta az árakat. Ekkor még sokan emlékeztek a devizahitelek kockázataira, így a hitelpiac is óvatosan éledt újra. A négyzetméterárak vidéken és Budapesten is lassan, de biztosan növekedni kezdtek.
Állami ösztönzők és ingatlanboom – 2017–2019: amikor mindenki vásárolni akart
A 2015-ben bevezetett Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) és a kedvezményes, 5%-os lakásáfa 2016–2019 között jelentős vásárlási hullámot indított el. Egyre több család döntött új vagy használt lakás vásárlása mellett, különösen a nagyvárosokban. Budapest belső kerületeiben 2017-től kezdve évente akár 15–20%-kal is nőttek az árak, a panellakások pedig „slágertermékké” váltak.
Bezártságból kiköltözés – 2020–2021: a pandémia új igényei
A koronavírus-járvány a várakozásokkal ellentétben nem zuhantatta be az ingatlanpiacot, sőt: a home office és a bezártság hatására megnőtt az igény a nagyobb, kertkapcsolatos otthonok iránt. Az agglomerációs és vidéki ingatlanok ára is gyors ütemben emelkedni kezdett. 2021-re a budapesti átlagos négyzetméterár átlépte az 1 millió forintos lélektani határt.
Fékek és ellensúlyok – 2022–2023: dráguló hitelek és visszafogott kereslet
2022-től a jegybanki alapkamat gyors emelkedése, az infláció és a bizonytalan gazdasági helyzet visszafogta a keresletet. A hitelezés drágulása miatt sok vásárló kivárt, így az ingatlanpiac lassulni kezdett. Bár az árak nem estek drasztikusan, a növekedés mértéke jelentősen csökkent, sőt néhol stagnálás is megfigyelhető volt. A statisztikák szerint 2023-ban az éves országos átlagos drágulás 3% alatt maradt.
Újrakezdés állami segítséggel – 2024–2025: beindul az élénkülés?
A 2024-ben meghirdetett új lakástámogatási rendszerek (mint például a CSOK Plusz), valamint az olcsóbbá váló hitelek ismét lendületet adtak a piacnak. Az agglomerációban továbbra is erős a kereslet, miközben Budapesten az újépítésű lakások iránt nő az érdeklődés. A legfrissebb 2025-ös adatok szerint a budapesti használt lakások átlagos négyzetméterára már 1,24 millió forint körül alakul, miközben az agglomerációban 700–800 ezer forint körüli az átlag.
Mi pörgette fel ennyire az árakat? – A drágulás mögötti tényezők
Az árak emelkedését több tényező hajtotta:
- Az állami otthonteremtési programok keresletnövelő hatása
- Alacsony kamatkörnyezet a 2010-es évek végén
- A lakásállomány elöregedése és az újépítésű lakások hiánya
- Befektetési célú vásárlások (pl. rövid távú lakáskiadás)
- Növekvő építőanyagárak és munkaerőhiány az építőiparban
Lassul vagy robban? – Mit hozhat a jövő?
Bár az árak drágulása továbbra is tény, a szakértők szerint több tényező is fékezheti a jövőbeni növekedést:
- A fiatalok elvándorlása és csökkenő népesség
- Emelkedő hitelkamatok
- Egyre nehezebb elérni az önerőt, különösen első lakásnál
- Az Airbnb és rövid távú lakáskiadás szabályozásának szigorítása
A számok mögötti tanulság – Mire figyeljünk vásárláskor?
Az elmúlt évtized tanulsága, hogy bár az ingatlan mindig stabil befektetésnek tűnik, a környezeti, gazdasági és társadalmi hatások drasztikusan befolyásolhatják az árakat. Aki most tervez vásárolni, érdemes nemcsak az árcédulát figyelnie, hanem a hosszú távú kilátásokat, a finanszírozási lehetőségeket és az adott régió fejlődési potenciálját is.
A cikk a KSH, MNB és ingatlan.com 2014–2025 közötti adatain alapul.
