Amikor egy statisztika azt mutatja, hogy az eladó lakások átlagos hirdetési négyzetméterára országosan átlépte az egymillió forintot, könnyű arra jutni: Magyarországon már minden lakás egymillió forintba kerül négyzetméterenként. Csakhogy az „országos átlag” az ingatlanpiacon különösen csalóka szám.

Egy budapesti új építésű lakás, egy balatoni panorámás apartman, egy debreceni belvárosi lakás és egy kisebb nógrádi település családi háza ugyanabban a statisztikában szerepelhet. Az átlag pedig egyetlen számmá gyúrja őket.

Az átlag nem azt mutatja, mit kapsz a saját városodban

Képzeljünk el két lakást. Az egyik négyzetmétere kétmillió forint, a másiké négyszázezer. Az átlag 1,2 millió. Ettől azonban egyik lakás sem kerül 1,2 millióba négyzetméterenként. Ugyanez történik országos szinten, csak több tízezer ingatlannal. Ha sok drága budapesti vagy balatoni lakás kerül a kínálatba, az országos átlag akkor is emelkedhet, ha közben számos vidéki térségben alig változnak az árak.

Budapest önmagában is több külön piac

Még a fővárosi átlag is könnyen félrevezet. Egy új építésű lakás a XI. vagy XIII. kerület keresett részén és egy felújítandó lakás külsőbb városrészben nem ugyanazon az árszinten mozog. Sőt ugyanazon kerület két utcája között is jelentős eltérés lehet közlekedés, épületállapot, kilátás, emelet vagy zajterhelés alapján. Ezért lakásvásárláskor az országos átlag legfeljebb érdekes háttéradat. A valódi összehasonlítást a néhány kilométeres, néha néhány utcás környezet adja.

A hirdetési ár különösen optimista szám lehet

Az országos egymilliós szint ráadásul jellemzően hirdetési árakról szól. Az eladó azt az összeget írja ki, amennyiért szeretné értékesíteni az ingatlant. A végleges adásvétel ennél kevesebb is lehet. Nyugodtabb piacon, amikor nagyobb a kínálat, az alku szerepe nőhet. Ezért a hirdetési átlag nem ugyanaz, mint a ténylegesen kifizetett négyzetméterár.

Az összetétel is képes elmozdítani az átlagot

Tegyük fel, hogy egyik hónapban sok olcsóbb, felújítandó ingatlant hirdetnek meg, a következőben pedig több új építésű prémium lakás jelenik meg. Az átlagos hirdetési ár emelkedhet akkor is, ha egyetlen konkrét lakás sem drágult. Ezt összetételhatásnak nevezhetjük: egyszerűen más típusú ingatlanok alkotják a kínálatot. Ezért egyetlen havi átlagból nem érdemes messzemenő következtetést levonni.

A négyzetméterár önmagában sem mond el mindent

Egy kisebb lakásnak gyakran magasabb a négyzetméterára, mint egy nagyobbnak. Egy 35 négyzetméteres belvárosi garzon esetében a konyha, fürdő és gépészet költsége kevesebb négyzetméterre oszlik el, ráadásul a befektetői kereslet is erősebb lehet. Egy 150 négyzetméteres családi ház négyzetmétere olcsóbbnak tűnhet, miközben a teljes vételár és fenntartási költség jóval magasabb.

Az energetika egyre jobban számít

Két ugyanolyan méretű és hasonló helyen lévő ingatlan között jelentős értékkülönbséget okozhat az energetikai állapot. Egy korszerű fűtésű, szigetelt, új nyílászárós lakás fenntartása egészen más lehet, mint egy felújítatlan épületé. A vevők egyre gyakrabban számolják bele a várható korszerűsítést a vételárba. Ez a következő években tovább növelheti a jó és rossz energetikai állapotú ingatlanok közötti különbséget.

Vidéken még nagyobb lehet a szórás

Debrecen, Győr, Szeged vagy bizonyos balatoni települések árszintje jóval közelebb kerülhet Budapesthez, mint egy kisebb városé vagy községé. Ezért az a mondat, hogy „vidéken olcsóbb”, önmagában ma már keveset jelent. Van olyan vidéki új lakás, amelynek négyzetméterára meghaladja egy budapesti külső kerületi használt lakásét.

Mire jó akkor az országos egymilliós szám?

Trendjelzőnek. Azt mutatja, hogy a magyar lakáspiac árszintje hosszabb távon jelentősen magasabbra került, mint néhány évvel ezelőtt. Arra viszont nem alkalmas, hogy ebből állapítsuk meg a saját lakásunk értékét vagy azt, hogy mennyiért érdemes vásárolnunk.

Lakáskereséskor készíts saját mini-statisztikát

Válasszunk ki 10–20 valóban összehasonlítható hirdetést ugyanabban a városrészben. Hasonló legyen a méret, állapot, épülettípus és emelet. Figyeljük meg, melyik mióta hirdetett, melyiknél csökkent az ár, és melyik tűnik el gyorsan. Ez többet mond a saját piacunkról, mint bármelyik országos átlag. Az egymillió forintos négyzetméter tehát fontos mérföldkő. Csak nem azt jelenti, hogy mostantól az egész ország egyetlen hatalmas, egymilliós négyzetméterárú lakópark lett.